A pergunta está mal formulada
Quem pergunta se o aluguel por temporada é regulamentado geralmente quer saber se existe uma lei federal específica, com um nome próprio, dizendo o que pode e o que não pode. Não existe — há projetos em tramitação no Congresso, e nenhum aprovado até o fechamento deste texto, em setembro de 2026.
Só que a ausência dessa lei não significa vazio. Significa que a atividade é regida por cinco camadas de norma que já existem e já se aplicam. Quem opera sem conhecê-las não está numa zona cinzenta: está descumprindo regra que já vale.
Este texto não é parecer jurídico. É o mapa das camadas, do ponto de vista de quem administra imóvel de temporada todo dia.
Camada 1: a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/1991 tem um capítulo próprio para locação por temporada. O artigo 48 define o contrato: destinado à residência temporária, por prazo não superior a noventa dias, seja por lazer, reforma, tratamento de saúde ou outro motivo.
- O prazo de até noventa dias é o que caracteriza a modalidade.
- É permitido cobrar o aluguel do período todo antecipadamente, junto com os encargos — algo que o aluguel comum não permite.
- Mobília e utensílios podem constar em inventário anexo ao contrato.
- Vencido o prazo, se o locador não pedir o imóvel em trinta dias, a locação passa a valer por prazo indeterminado — e aí deixa de ser temporada.
Ou seja: a modalidade tem base legal explícita desde 1991. O que o legislador de então não previu foi a plataforma digital e a operação profissional em escala.
Camada 2: o condomínio
É aqui que mora a maior parte dos conflitos reais, e é o assunto mais movimentado dos últimos anos. A convenção de condomínio é o documento de maior hierarquia interna, e a destinação prevista nela — exclusivamente residencial, residencial e comercial, ou residencial com serviços — determina o que é possível fazer na unidade.
O tema está em consolidação no Superior Tribunal de Justiça, com decisão apertada em maio de 2026 e suspensão nacional dos processos à espera do Tema 1.443. Abrimos isso em detalhe em Condomínio pode proibir aluguel por temporada? — é a leitura obrigatória antes de comprar.
O resumo prático: a lei federal permite a modalidade; o seu condomínio pode restringi-la. As duas coisas convivem, e a segunda é a que barra a operação na portaria.
Camada 3: o município
Prestação de serviço de hospedagem é fato gerador de ISS, imposto municipal. Isso vale para quem oferece hospedagem, não para quem apenas loca o imóvel — e a fronteira entre as duas coisas depende de haver ou não serviço agregado: recepção, limpeza periódica, troca de enxoval.
Municípios também podem legislar sobre uso e ocupação do solo, o que em algumas cidades brasileiras já produziu regra local sobre hospedagem em prédio residencial. Não conhecemos norma municipal específica sobre locação de curta duração em João Pessoa, mas isso é o tipo de coisa que muda por decreto — vale confirmar na prefeitura antes de montar uma operação com várias unidades.
Camada 4: Cadastur e o sistema de turismo
A Lei 11.771/2008, a Lei Geral do Turismo, organiza os prestadores do setor e cria o cadastro federal — o Cadastur. Meios de hospedagem estão entre os prestadores previstos nela, e o cadastro é a porta de entrada para linhas de financiamento, programas públicos e credibilidade junto a canais de venda.
A MAREVI tem Cadastur — certificado de Prestador Especializado em Segmentos Turísticos, válido até 24 de setembro de 2028. O número do registro é o próprio CNPJ, e ele fica no rodapé de todas as páginas deste site. Não dizemos isso como propaganda: dizemos porque é um dado verificável em cadastur.turismo.gov.br, e porque a primeira pergunta razoável a fazer a qualquer administradora é onde encontrar o registro dela.
Camada 5: consumidor e dados
Duas leis que quase ninguém associa a temporada, e que se aplicam do mesmo jeito.
- Código de Defesa do Consumidor. O hóspede é consumidor. Anúncio vincula: o que está na foto e no texto passa a fazer parte da oferta, e prometer o que não existe é publicidade enganosa — não é apenas motivo de avaliação ruim.
- Lei Geral de Proteção de Dados. Você coleta documento com foto, endereço e telefone de cada hóspede. Isso é dado pessoal, exige finalidade definida e guarda adequada, e não pode circular em grupo de WhatsApp.
São as duas camadas mais ignoradas e as de correção mais barata: descrever o imóvel com honestidade e tratar documento de hóspede com cuidado não custa dinheiro.
O que isso significa para quem está comprando
Nenhuma dessas camadas impede o investimento. Todas mudam a diligência.
- Convenção, regimento interno e atas de assembleia lidos antes da escritura.
- Enquadramento tributário definido com contador antes da primeira reserva.
- Contrato escrito com o hóspede, com prazo e inventário — não só a confirmação da plataforma.
- Anúncio que descreve o imóvel como ele é, inclusive o que ele não tem.
- Administradora com CNPJ e registro verificáveis, se você não for operar sozinho.
Quando um vendedor diz que "não tem regulamentação, então pode tudo", ele está errado nas duas metades da frase. E quando alguém diz que a atividade é proibida, também. O que existe é um conjunto de regras que já vale, e o trabalho é cumpri-las.
