Antes de tudo: não somos contadores
Somos gestores de hospedagem. O que está aqui é a mecânica do imposto como ela aparece no dia a dia de quem opera imóvel de temporada — o suficiente para você chegar ao seu contador sabendo o que perguntar, e não o suficiente para dispensá-lo.
Dizemos isso porque o erro mais caro que vemos não é pagar imposto errado: é descobrir que existe imposto depois de ter feito a conta do investimento sem ele.
O recolhimento é mensal, não anual
Esta é a primeira surpresa de quem vem do aluguel tradicional e nunca teve inquilino pessoa física. Aluguel recebido de pessoa física não é tributado só na declaração de abril: é tributado mês a mês, por recolhimento próprio, no que a Receita chama de carnê-leão.
- O imposto incide sobre o total recebido no mês, somando todas as reservas e todos os imóveis.
- Aplica-se a tabela progressiva mensal do imposto de renda, com faixas que vão da isenção até 27,5%.
- O pagamento é feito por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
- O que foi apurado no carnê-leão é depois transportado para a declaração anual — não é imposto a mais, é o mesmo imposto adiantado.
Atraso tem custo: multa de mora de 0,33% por dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic acumulada. Sobre doze meses de recolhimento esquecido, isso deixa de ser detalhe.
Quem paga define o caminho
A regra do carnê-leão vale para rendimento recebido de pessoa física. Quando quem paga é pessoa jurídica, a obrigação de retenção é da fonte pagadora, e o proprietário não recolhe por conta própria — apenas declara.
Em temporada, o hóspede em geral é pessoa física, ainda que o dinheiro chegue pela plataforma. Mas a resposta depende de como o repasse está estruturado no seu caso, e essa é exatamente a pergunta a levar ao contador antes da primeira reserva — não depois de doze meses de recebimento.
O que pode ser deduzido — e é menos do que você imagina
Aqui está o ponto que mais gera confusão. No aluguel de pessoa física, você não deduz "as despesas do imóvel". Deduz uma lista fechada, e ela é curta:
- IPTU e taxas que incidem sobre o bem, quando são ônus do locador.
- Cota de condomínio, quando é ônus do locador.
- Despesas de cobrança ou recebimento do aluguel — é onde entra, na leitura corrente, a comissão paga a quem intermedia.
- Aluguel pago, no caso de imóvel sublocado.
Fora dessa lista, não deduz. Enxoval, mobília, reforma, colchão, ar-condicionado novo, conta de energia, produto de limpeza, lavanderia: são custos reais da sua operação, aparecem no seu resultado, e não reduzem a base do imposto de renda de pessoa física.
Não existe livro-caixa para rendimento de aluguel — livro-caixa é instrumento de quem presta serviço por conta própria. Guarde os comprovantes das deduções admitidas de todo modo: elas precisam ser demonstráveis.
Aluguel ou hospedagem? A fronteira que muda tudo
Existe uma diferença jurídica entre locar um imóvel e prestar serviço de hospedagem. Locação é o uso do bem. Hospedagem envolve serviços: recepção, limpeza periódica, troca de enxoval, atendimento.
Essa distinção não é acadêmica. Serviço de hospedagem é fato gerador de ISS municipal, e é o que abre a porta para operar como pessoa jurídica — enquanto a locação de imóvel próprio, isoladamente, tem restrições para entrar em regimes simplificados.
Quanto mais a operação se parece com hotelaria — rotatividade alta, café da manhã, enxoval trocado, atendimento diário —, mais essa fronteira importa. Um proprietário com um studio alugado por quinze dias no verão está num lugar; quem tem seis unidades girando o ano inteiro está em outro.
Qual estrutura faz sentido para você depende de quantos imóveis tem, de quais outras rendas declara e de como o patrimônio está organizado. É decisão de contador, tomada antes de escalar, e não é a mesma para todos.
O efeito na conta do investimento
Repare no que a mecânica acima faz com a projeção de rendimento que circula por aí.
A conta otimista é diária vezes noites. A conta com custos operacionais já derruba bastante esse número — abrimos ela em Os custos reais de um imóvel de temporada. E o imposto entra depois disso, sobre a receita de aluguel, com dedução limitada à lista curta.
Quem projeta retorno sem esse passo não está sendo desonesto por necessidade: está repetindo uma conta incompleta. O jeito de não cair nela é simples — pergunte se o número apresentado é bruto ou líquido, e se é líquido, pergunte se o imposto está dentro.
O que fazemos, e o que não fazemos
Repassamos a você o extrato de cada reserva: valor recebido, comissão do canal, custos da operação. É o material que o seu contador precisa para apurar o carnê-leão do mês.
Não apuramos imposto, não emitimos DARF e não damos orientação tributária. Não é cautela excessiva: é que o enquadramento correto depende de informações suas que não estão com a gente — e errar isso custa mais do que contratar quem sabe fazer.
