A régua que ninguém usa
Quase toda apresentação de investimento imobiliário compara o aluguel com… nada. Mostra a receita, mostra a valorização e encerra. Falta a pergunta óbvia: comparado a deixar o dinheiro parado, isso é bom?
Em 16 de setembro de 2026 o Copom levou a Selic a 13,75% ao ano. Esse é o piso da conversa. O dinheiro rendendo essa taxa não tem inquilino, não tem IPTU, não tem vazamento no domingo, não tem vacância e tem liquidez. Qualquer investimento em imóvel precisa explicar por que vale a pena sair dali.
O aluguel tradicional
O FipeZAP estimou a rentabilidade média do aluguel residencial no Brasil em 5,96% ao ano em dezembro de 2025, e o número segue rondando os 6% em 2026. Quebrado por tipologia, imóveis de um quarto rendem melhor — 6,68% ao ano — e os de quatro ou mais quartos ficam no fim da fila, com 4,90%.
Em João Pessoa especificamente, os preços de locação subiram 15,31% em 2025, bem acima da inflação do período. Isso melhora a rentabilidade de quem já era proprietário, e piora a de quem está comprando agora pelo preço novo.
Conclusão desconfortável: no cenário de juros de 2026, o aluguel residencial tradicional rende menos da metade da Selic. Quem compra imóvel para alugar por contrato longo hoje não está buscando rendimento — está buscando proteção patrimonial e valorização. São objetivos legítimos, mas são outros.
Onde a temporada entra
A temporada existe justamente porque a diária rende mais que o aluguel mensal dividido por trinta. Ela também custa mais: limpeza a cada saída, enxoval, consumo, comissão de plataforma e gestão. E carrega um risco que o contrato longo não tem — a vacância é diária, não anual.
A pergunta certa não é 'temporada rende mais?'. É: rende mais o suficiente para pagar o custo extra, o trabalho extra e o risco extra?
A conta lado a lado
Vamos fechar um exemplo. Um apartamento de 45 m² ao preço médio do FipeZAP de julho de 2026 (R$ 8.341/m²) sai por cerca de R$ 375 mil. Todos os números abaixo são brutos e servem de método, não de promessa.
- Renda fixa a 13,75% ao ano: cerca de R$ 4.300 por mês, antes do imposto de renda, sem nenhum custo operacional.
- Aluguel tradicional a 6% ao ano: cerca de R$ 1.875 por mês de receita bruta. Desconte condomínio e IPTU nos meses vagos, manutenção e administração.
- Temporada a R$ 180 de diária com 22 noites ocupadas: R$ 3.960 de receita bruta no mês. Desconte limpeza, enxoval, energia, água, gás, internet, condomínio, IPTU, comissão de plataforma e gestão.
Repare no que a comparação mostra: a temporada é o único dos três que tem chance de disputar com a renda fixa — e mesmo assim depende inteiramente de quanto sobra depois dos custos e de quantos meses do ano sustentam 22 noites. Em João Pessoa, entre abril e julho, não sustentam.
Por isso a conta certa é anual, nunca mensal. Um ano com quatro meses fracos e oito meses fortes é um resultado; doze meses de média são uma ficção.
O que a renda fixa não tem
Se a conta fosse só de rendimento, o título público ganharia quase sempre no cenário atual. Há três coisas que ele não entrega:
- O imóvel valoriza. O FipeZAP apurou 8,81% em doze meses até julho de 2026 em João Pessoa. Somada à receita de locação, a rentabilidade total muda de patamar — com a ressalva de que essa parte só vira dinheiro na venda.
- O imóvel é um ativo físico, que você usa. Muita gente compra na orla porque vai passar temporadas ali, e a locação paga o custo de manter.
- A renda fixa de hoje não é a de amanhã. A Selic a 13,75% veio de cinco cortes consecutivos de 0,25 ponto. Ela cai; o imóvel fica.
E há o que o imóvel tem e o título não: iliquidez. Vender apartamento leva meses. Isso não é defeito nem qualidade — é uma característica que precisa estar na decisão.
Quando o aluguel fixo é a resposta certa
Vamos dizer o que não convém ao nosso negócio dizer: nem todo imóvel deve ir para temporada.
- Se o condomínio proíbe ou restringe a locação de curta duração, o assunto acabou antes de começar. Depois da decisão do STJ de maio de 2026, isso virou item de checagem obrigatório.
- Se o imóvel fica em bairro sem demanda de hóspede, a diária boa não existe e a ocupação vai ser baixa o ano todo.
- Se você não quer — e não vai contratar — operação, a temporada mal operada rende menos que o contrato longo e dá muito mais trabalho.
- Se o apartamento é grande demais para o hóspede médio da região, o metro quadrado extra que você comprou não se converte em diária.
Nesses casos, contrato de trinta meses com um bom inquilino é uma decisão melhor. Preferimos dizer isso na avaliação do que assumir um imóvel que vai frustrar os dois lados.
Como testar o seu caso
Pegue o valor que você pagaria pelo apartamento hoje. Calcule quanto ele renderia na Selic do momento. Depois monte a receita de temporada mês a mês — com a diária real da região, não com a melhor diária do verão — e subtraia todos os custos. Compare os dois números anuais.
Se a temporada não ganhar com folga, ela não compensa o trabalho e o risco. Se ganhar, a pergunta seguinte é quem vai operar. Fazemos essa avaliação sem custo e sem compromisso, e o número que devolvemos é a faixa realista — inclusive quando ela não interessa ao nosso lado.
